说说房产与房价

31人参与 |分类: 炒股技巧|时间: 2020年10月01日

说说地产与房价。今天神机不谈股市,抽空说说地产与房价,这两个也是大家关注的问题。

首先,收紧房企债务无关房价。

央行对于房地产企业划出三道债务红线,有利于降低房企和银行的双重风险,但是同时中小房企的压力更大,资金链在收紧。但是,在本质上对于房价不构成压力。打击房企,不会改变市场供求关系,只能让供应更紧张。

其二,房价决定因素三个方面。

首先,货币发型量以及社融数据,m2从2014年开始已经涨了一倍,房价更是货币一种货币现象,商品与金融双重属性;其次,地产的供求关系,目前处于一种弱平衡状态,先前是供给小于需求;再次,地域不平衡因素,产业集群的发展以及工业化进程,呈现人口流入越多越繁荣,人口流出地域房价有下行压力。

其三,房价下行拐点核心因素。

宏观变量至少三个其中一个变化,就会产生下行拐点。首先,货币收紧,一般宏观货币m2增速高于gdp2%左右为良性,目前10%左右还是过高,货币回收是必然;其次,房产税的问题。房产税征收已是必然,去年和今年由于特殊原因没有进展,但是后期必然出台,否则在企业减税的压力下,没有新的税种,中央和地方财政压力太大,赤字会逐年拉大。其三,产业集群的分散。如果产业集群出现分散或者倒退,那么长期会对人口集中度分散,进一步影响房价。

神机有言,房价降低不降低,地产税为拐点的可能性较大。